逃离北上广

2013/4/16 FT中文网

北京近两年的房租上涨价格超过房价，房租价格上涨显示富裕城市的实际生活成本上升幅度。

《经济观察报》根据两份报告，推断北京房租十年涨幅146％。2004年北京央立行房地产经纪有限公司发布了一份当年的北京二手房市场年度分析报告，其中提到当年一居室、两居室、三居室的平均租金分别是1415元/月、1711元/月、2032元/月，取其中间值，可以匡算出，北京市2004年房租平均值为1723元/月。

此后几年变化不大，租金收入比显示大部分投资房地产的人，重视的是房价的上升，并不在乎租金收入。2010年租赁市场开始狂欢，2010年，北京租金均价同比上涨18%，2011年、2012年同比涨幅分别达到15%、14%。截止2013年3月，租金均价已经达到了4238元/月/套（按每平米租金均价55.77元、套均面积76平方米估算）。这是相对保守的估计，根据链家地产的统计，2010年、2011年两年间全市平均租金累计涨幅达到了25%。

特大型富裕城市对人口的吸附能力极强。

根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布2012年北京宏观经济发展数据，截止2012年末，北京市常住人口2069.3万人，比上年末增加50.7万人。其中，在京居住半年以上的外来人口773.8万人，增加31.6万人。2011年人口比上年末增加56.7万人，增长2.9%，增速比“十一五”期间年均增速下降2.1个百分点。倒推回去，整个十一五期间，北京常住人口每年增长5％，五年增长27.6％左右，是个极为惊人的数据，庞大的赴京人口为北京的房地产与房租价格上涨提供了坚实的支撑。

北京容纳的是高收入群体，资源约束也只能容纳高收入阶层，非京籍的普通收入群体在北京难以立足，也不应该在“居不易”的北京立足。

从房租看北京生活成本极高。2009年12月，《福布斯》发布全球租金最贵城市排行榜，按照调查数据，计算租用两居室的年房租价钱得出，东京、香港和北京分列前三位，上海居第五，其他分别是孟买、新加坡、首尔、悉尼、雅加达、胡志明市。

这还是北京房租大幅上涨之前的数据，如果计入人均收入，京沪等城市与新加坡等地相比，生活成本马上翻番。

从租金收入比看，北京的租金成本排名第二。租金绝对价格排名第一的东京年租金3.67万港元，人均年收入26.45万港元，租金收入比在13.9％，属于正常范围; 排名第二的香港年租金3万港元，人均年收入34万港元，租金收入比在8.8％，属于较能忍受的范围;排名第三的北京，年租金2.84万港元，但人均年收入仅4.65万港元，租金收入比在61％，属于难以忍受的高成本范围;其他匪夷所思的房租收入比，孟买高达121％，上海为49％，雅加达51％，胡志明市65％。孟买较为特殊，不仅贫富差距悬殊，还有庞大的贫民窟，造成普通工薪阶层的房租高成本。

从榜单看，高收入地区虽然房租高，但收入更高，生活成本相对并不高，如新加坡租金收入比仅4.2％，属于生活成本较低的乐居城市，而低收入地区租金高，生活成本直线上升，痛苦程度远远大于高收入地区。试想，工资的一半拿来缴纳房租，并且房租还在急速窜升远远超过工资涨幅，外来的无房工薪阶层的生活变得毫无指望。

收入不高的地区生活成本奇高，通常意味着悬殊的贫富差距。

根据官方数据，2012年，北京市城镇居民人均可支配收入36469元，比上年增长10.8%；扣除价格因素，实际增长7.3%，增幅高于上年0.1个百分点。农村居民人均纯收入16476元，比上年增长11.8%，扣除价格因素后，实际增长8.2%，增幅高于上年0.6个百分点。北京普通人月收入并不算高，城镇居民仅3039.1元，而农村居民仅1373元。但北京却拥有着举世有名的高房价与高房租。

福布斯的另一份榜单是对此谜题的揭示。据该杂志所列举的全球拥有亿万美元富豪最多的城市，莫斯科拔得头筹，纽约第二，香港和伦敦并列第三，北京第9，共有21人跨进亿万俱乐部，平均资产达26亿，一举压过富豪云集的旧金山。

当然，如此相比并不准确，美国的科技富豪很多住在旧金山郊区，巴菲特一辈子住在小镇奥马哈，但无论如何，北京等中国大城市富豪聚集是不争的事实。北京本地居民依托房改房、自建房、农地拆迁等，拥有不菲的资产，望京拆迁农民成为享受极差地租的富裕群体的象征，最困难的是一无资产、二无高薪的新到北京人员。

无怪乎，以北京为首的大城市，商品房销售异常火爆，2012年销售商品房1943.7万平方米，比上年增长35%；其中销售商品住宅1483.4万平方米，增长43.3%。仅北京警方公布的“房姐”龚爱爱，在北京就有41套房产，共计9666.6平方米。试想各地的市长、县长、央企高管、金融老总、矿主们，在北京有多少房产？限购限不住拥有数个合法身份证的人。

去年6月，北京警方公布“空置房屋381.2万户”，而后迅速安抚民心，表示公安机关使用的“空置房屋”概念是基于电子地图的相对概念，与城市生活中实际没人居住的“空置房”概念以及开发商未售出的房屋没有任何关系。有中介机构估算，存量房中无人居住半年以上的空置房在10万至30万套之间。

一方面是空置房无人居住，富豪以房产做投资坐等高额投资收益兑现，另一方面是房租上涨，生活成本高企，新融入城市者处于边缘的合租蚁居。从北京还在窜升的生活成本看，以北京将人口调控指标纳入政府绩效管理内容看，普通北漂不受欢迎，他们只有两种选择，或者主动离开，或者因生活成本上升，被动离开。