北上广土地市场活跃 市场选择大城市

2014/11/17 解放日报

一线城市土地市场活跃，印证一线城市仍是最厚的安全垫。

整体而言，全国土地市场整体而言并不好，据搜房土地网最新数据显示，2014年1到10月份全国300个城市土地出让金为18566亿元，同比减少24%，仅占去年全年总额的58%。土地成交不多，但价格不低。10月份全国土地供应和成交量均在下降，全国土地成交价格存在不同程度上涨。10月份全国300各城市成交楼面均价为1499元/平方米，环比上涨33%，同比上涨31%；其中住宅类用地成交楼面均价为2454元/平方米，环比上涨14%，同比上涨66%。

一线城市的拿地潮并未消退。市场预期，今年全年4个一线城市土地收入或超5300亿元，再创历史新高。北京今年1-10月份土地出让金累计1861.67亿元，已经超过2013年创下的最高纪录1821.82亿元。10月份，北京以197.8亿元占居榜首，环比增长103.93%。

10月29日，上海静安区南西社区111-09地块起始总价10亿，起始楼板价高达53575元/平方米。该地块是今年上海起始楼板价最高的一块地。另据《新京报》，北京日前挂出的海淀区西外太平庄村2号地（原星竹园）起始价为6亿元，而地块规划建筑面积仅16136平方米，起始楼面价超过3.7万元/平方米，创出新高。

另据中原地产统计，今年10月一线城市土地成交27宗，土地成交楼面价达到了9367元/平米，溢价率也达到了33.7%。其中，住宅用地成交9宗，平均楼面价达到了15906元/平米，这一楼面价均价创造了历史单月最高纪录。

其他核心区域省会城市的情况也不太糟，武汉10月份的土地出让金120亿元，环比增长111.39%。重庆、厦门、青岛等城市同比涨幅明显。

一线城市是最厚的安全垫，在市场风云起伏的情况下，开发商把目标对准一线城市，获得利润保障，也寄托了万一楼市出现波折，可以有最后的安全岛可以躲避的愿望。

未来一线城市以及区域核心城市如武汉、郑州等市，会成为巨无霸城市。虽然很多人希望人口迁移出大城市，但到目前为止，试图阻挠人口自然迁徙的努力没有一次成功的，首尔没有成功，东京也没有成功。中国同样不会成功，未来最有可能的发展模式，是首尔式的大都市圈，核心区域加上卫星城的模式。

中原监测10家标杆房企，2014年上半年在一线城市购地可建面积占比约为11%，为2009年以来同期第二高位，大型房企回归一线城市。一线城市总体上土地出让略小于新房销售，二三线城市的土地供应则依次增大，也就是说，受制于行政区划，一线城市总体土地供应不足，而消费投资需求旺盛。

即使是同一个城市，不同的区块，土地价格、销售状况也千差万别。上海崇明岛土地供应过量，北京核心四区东城区、西城区、朝阳区和海淀区土地供应严重不足、而平谷等区域供应过量。为提高土地使用效率，目前不需要赶人出北京，而是在北京的核心城区与卫星城之间建立便捷快速的交通网络，使单位GDP可以迅速上升。

市场具有最灵敏的触角，一二线城市地价虽高，但相对较为规范，各类资源聚集于此，土地供应较少、风险较低，对人口具有强大的吸附能力。三四线城市需要消化周期长，对高净值人群吸引力不足。

有两种情况可以打散目前的格局，促使人口流向三四线城市，或者，如美国式各省各市有较强的独立性，或者，对大城市祭出高额房产税。前者不现实，后者无助于市场稳定，短期不可能推出，要改变国人对大城市的向往，目前可能性不大。