大城市房价不行了 为什么4月昆山房价江苏省内排名第一？

2016/5/6 微信公众号“叶檀财经”

房地产一线城市被限制后，进行房地产投资有了一定的风险，信奉甘蔗不吃最后甜的投资者离开了，但房地产依然在按自己的逻辑推演。

虽然笔者一再强调房地产白金时代已经过去了，但白银时代还在，白银时代的特征是整体不会大幅下滑，区域分化在加剧。

整体不会大幅下滑的逻辑是货币与流动性，而区域分化的逻辑是城市群与消费能力、政策。

货币流动性是过剩的，从百富榜的入门门槛到日用品的上涨可以直观感受到这一点。另据交通银行连平与陈冀的报告，自2015年6月以来，信贷增速已升至15%左右，同时M1增速也持续走高，2016年3月达22%。由于统计数字反映的信贷增速并非真实的信贷增长，加上地方政府债务置换因素，实际信贷增速应该更高。在置换债务中银行贷款比例分别为三分之二、百分之百的情况下，2016年实际信贷余额增速可能会达到16.9%和18.2%。

以如此的货币增速，房地产整体下行是不现实的。按照国家统计局最新公布的3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格，环比上涨的城市分别有62个和54个；持平的城市个数分别为0个和3个；下降的城市个数分别为8个和13个，分别比上月减少7个和15个。新建商品住宅价格环比上涨的62个城市里，环比价格上涨的城市有55个，比2月份增加22个；二手住宅价格环比上涨的54个城市里，涨幅高于上月的城市有47个，比2月份增加23个。

从最新的数据看，房地产整体热度不减，甚至连哈尔滨的房租也在大幅上涨。但从城市看，分化严重，在城市群重组的过程中，投资者对不同城市的预期呈现明显的三六九等。

根据中国指数研究院的数据，4月4月全国300城土地出让金总额为1495亿元，环比增加14%，同比增加77%；其中，二线城市土地出让金总额就达到了1176亿元，占比近8成，环比增加33%，同比增加247%；三线城市土地出让金总额313亿元；一线城市仅为6亿元。

二线城市土地市场打响“抢地战”，长江三角洲城市群、江浙成为房企争夺的热点区域，创下天量成交额。4月份，苏州、南京位列全国土地出让金的前两名，出让金规模分别达347.9亿元、147.5亿元。全国土地出让金“TOP20”榜单上，长三角城市占据8席，比重达40%，分别是：苏州、南京、宁波、杭州、常州、衢州、温州、无锡。其当月土地出让金同比增长均超过200%，其中，苏州达44139%、温州达7268%、衢州达5887%、宁波达1011%。苏州表现“逆天”，出让金总额增长44139%。

不要以为一线城市房地产在打压之下完蛋，一线城市仍然是安全垫最厚的地方，只不过此前房地产上涨过快，又受到政策抑制，怀有全球视野的投资者处于观望状态，认为还不如直接购买地中海中的别墅呢，而希望分享一线城市溢价的创业者又买不起或者不能买当地的房子，只能退居于大城市的卫星城市。

以昆山为例，紧挨着上海，成为沪漂们的落角点，在上海限购后房价如火箭一般上窜。2016年4月江苏纳入统计的17个城市中，房价上涨的达到13个，其中昆山房价环比涨幅6.06%，位列全省房价涨幅首位，同时居百城房价涨幅第二位。一位大概是沪漂的人写的《昆山曾是沪漂在上海的家 如今却把你们甩了》的文章中，说了一个案例，某昆山产权楼盘，过年前后的两次加推单价竟然相差8千，售楼处小哥两手一摊：“就这个价格也有人来抢啊，他们买不了上海产权。”

知道北京连燕郊也传出限购的原因了吧，北京的卫星城、上海和深圳的卫星城接的其实是一线城市的接力棒，噌噌上涨。由于资源集中度不放反收，如北京的文化、深圳的创业等等，其他城市很难逾越，中国城市圈必定是围绕着大城市像摊大饼似的一圈圈往外划，从中心向城市新区，再向卫星城，如果昆山房价涨到不行得歇歇脚的时候，就轮到嘉兴了，主要看轨道交通的连接速度。

投资安全分层，按螺蛳饼似的一圈圈绕，首先是城市中的核心区，其次是人口聚集、商业发达的城市周边区域，最后是已经成型的卫星城。二线城市，按武汉、郑州这样在当地独一份的城市，离北京、深圳都远，这样的城市只要库存不过份政府不贪婪，安全边际都还比较高。