两大文件确定一件大事 

除了这三个方向 其他地方不要进行土地投资

2017－2－10 微信公众号“叶檀财经”

新年楼市清冷。

中原地产研究中心统计数据显示，1月份全国主要的30大城市新建住宅签约13.3万套，1418万平米，同比下调了27.3%，环比下调了37%。

    房地产崩溃论再起，不可能。中国的房地产市场不是崩溃，而是分化，今年总体稳定或者略有下行。由于土地出让减少，库存量下降，核心城市依然是安全垫最厚的地方。

不是所有地方都能投资，中国土地投资三大新的方向出台。这是我在深入解读最近两个重要政策，外加分析中国城市圈经济的基础上，得出的结论。

一，农村土地使用权，想当农场主的，现在是好机会。

2月5日一号文件出台，1万多字的文件翻译成一句话，就是农业供给侧改革。农产品不能重量不重质，像养猪一样养人的时代过去了，现在不仅要吃得饱，更要吃得好。

2月4日，国务院印发了《全国国土规划纲要（2016—2030年）》，这是我国首份国土空间开发与保护的战略性、综合性、基础性规划，提出闲置宅基地利用和允许村庄整理节约的土地，用于乡村休闲、旅游等新产新业态。土地使用权流转隐约可见。

金融、财税、人才等向农村倾斜，必须要深化农村土地产权制度。

农业有“三区”、“三园”，包括粮食生产功能区、重要农产品生产保护区、特色农产品优势区，现代农业产业园、科技园、创业园，农业产业化、人才进入农业，土地使用权流转是必要的前提。否则，这里刚建了一个农业产业园，明天就重新分地，农民因为租金提高打官司要回土地，现代农业会被小农经济打得落花流水。

二，三大城市群依然是中国的经济中心，是投资最安全的地方。

三大城市群的地位不可能改变，从自然资源、人才、经济基础、国际竞争力，三大城市群是中国重镇，投资最安全的地方是三大城市群，现在不会变，未来一百年也不会变。

上述《纲要》提出，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，中国可以与欧美日发达国家竞争的城市群，在可见的将来就是这三大城市群。城市

除了这三大城市群之外，稍微安全一点的地方就是新的中部、西部地区城市群中的核心城市。

三，一线城市周边的卫星城。

有两件事值得关注，土地使用会节约再节约，不然就谈不上山青水秀、土地保护，《纲要》提出，到2030年，国土开发强度不超过4.62%，城镇空间控制在11.67万平方千米以内。土地使用“以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移”。《纲要》很明确，促进各类城镇协调发展。

城镇空间控制很严格，以11.67万平方千米计，只除以228个地级以上城市，其他小城镇不计在内，每个城市只有511平方公里左右，所以未来是土地改造升级为主，不会进行大规模的新区开发。以后城市摊北京大饼一环一环往后推是难上加难，而是让大城市与卫星城之间形成大都市圈，各个城市之间形成城市星系。

大城市城区人口控制的政策不会变，再嚷嚷也没有用。

1月5日，在“京津冀协同发展调研行”座谈会上，北京市市长蔡奇称，推进京津冀协同发展为北京疏解非首都功能提供契机，应从服从重大国家战略和实现首都城市可持续发展的高度把握。争取到2020年将北京市常住人口控制在2300万以内。上海提出2020年人口不超过2500万人的控制目标，广州提出适度控制人口规模。这些城市最多再纳入几十万人口就到顶了。

大城市只要自己需要的人，但资源聚集在大城市，想要实现人生“小目标”的人还是得依附于大都市圈，被赶出主城区的就业者只能呆在周边的卫星城里。

实际上，就是从2014年房价上涨开始，卫星城的价格就让人刮目相看，如果不是人为控制，估计廊坊、嘉兴这些卫星城的房价还会继续上升。