每平方米跌一万  万万没想到  

2017年环京最悲催城市原来是他？

2018/1/31 微信公众号“叶檀财经”

潮白河，是北京与河北的分界线，划分了两个不同世界，一边是北京通州，一边是河北廊坊。

在这条分界线上，形成一道魔幻现实主义风景，白天去东三环上班，晚上回廊坊睡觉，睡城因此得名。

廊坊，一度成为北漂们的精神寄托，

独特的地理位置，加上外地人口的疯狂涌入，购房者队伍里混入了大量投机客，环京楼市的典型变化，几乎都能从廊坊找到线索。

《叶檀财经》根据中国房地产业协会数据，统计了293个城市2017年二手房价格跌幅，其中廊坊排名第二。

北京寒冷的冬天，廊坊早就感受到了。

一、国家级高新区 是房地产的虎皮

环京楼市看廊坊，廊坊楼市看燕郊。

燕郊，地处北京城区往东约30公里，隶属廊坊市下属的三河市。自古以来就是京东重镇，堪称天子脚下，御驾行宫。廊坊作为京津冀自发形成的卫星城，绝大多数时候上头条都是因为房价疯涨。

1999年，燕郊被批准为省级高新技术产业开发区；2010年，升格为国家级高新技术区。

开发区的名头，让房地产投资有了名号。燕郊最早吸引了投资客的目光。2002年当地才出现第一个真正的地产项目，当年仅有2个项目前往北京房展会宣传，房价大约在1200元到1500元/平米。

买房顺便送户口，吸引了一大批北漂们安家。燕郊因此从2002年不足3万人，膨胀到2016年120万人以上，成为环京周边最大城乡结合部之一，几乎可以撤镇设市了。

廊坊成为最大受益者。2015年3月，当地房价均价突破10000元/平米关口，2016年3月最高达到20000元/平米，2017年4月个别楼盘触及40000元/平米，达到全年高点。

狂欢正酣，廊坊遭遇政策狙击。

2017年3月，当地政府出台限购政策，对非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；6月，隶属廊坊市的三河市补刀，非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社保缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。

政策加码、房贷收紧、环京限购，三重压力之下，京津冀投机客无处可逃，廊坊楼市坠入冰窟。

12月25日，中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心发布《中国住房市场发展月度分析报告》。截止2017年11月，以廊坊（燕郊）为代表，从4月最高点到12月累计下跌36.9%，跌幅居全国之首。房价中位数由4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米，一大批投机客被套牢。

以廊坊为首的环京区域，成交量冰封。2017年11月，固安、香河、燕郊三地合计成交不到400套商品住宅，相比3月三地合计6800套以上的成交量，跌幅超过90%。

我爱我家数据显示，固安新建商品住宅销售均价自2017年5月持续下跌，已从最高点1.5万元/平米降到8千元/平米，累积降幅42.4%。2017年5月到8月，燕郊主城区商品住宅三个月从2000多套直线下降到不足400套，截止11月底商品住宅销售量为79套，环比下降54.3%。

1月4到5日，《财经》新媒体记者对河北固安、涿州、燕郊等房地产进行独家调查，目前北三县房价大幅下跌，固安从最高每平方米3万元下降到1.6万元，除一些二手房正在抛售外，几乎无新房可售。

涿州尽管没有限购，价格降幅依然达到10%左右；燕郊房价腰斩，从最高每平方米4万元跌至2.2万元，有的甚至跌到1.25万元。

有的地产职业经理人，兼职卖菜。

二、土地有价无市 接盘侠在哪里

和房价以及成交量一同冻结的，还有土地市场，环京土地成交全面下行。

2017年11月，廊坊地区土地新增供应21宗，环比下降28%，成交19宗，环比下降63%，成交金额9.4亿元，环比下降73%。

廊坊地区商办用地仅成交1宗，位于固安县。商办用地成交0.34亿元，成交楼面均价1973元/㎡，环比上涨仅2%。

保定在2017年11月推出住宅用地16宗，自9月以来持续走低，11月环比下降51%，同比下降50%，仅成交4宗，环比下降89%，同比下降87%。成交平均溢价率一直维持低位，11月仅为0.15%。商办用地7月出现零成交，11月再次出现零成交。

让我们先跪下来，祈祷吧。

11月，张家口住宅土地新增供应12宗，规划建面29万㎡，环比下降67%，同比下降82%；成交6宗，规划建面9万㎡，环比下降90%，同比下降91%。住宅用地成交金额0.9亿元，环比下降85%，同比下降95%。

这时候，就看出来北京周边的工业基础薄弱了。

北京工业企业外迁，廊坊和北三县的工业园区几乎没有吸引力，它们的配套设施几乎为零，商场、医院大多空白。更不用说北京庞大的文化创意产业，离开了北京，失去了特有的氛围和土壤，文创企业根本无法生存。

三、比腰斩还可怕

一刀切到脚跟，比腰斩还可怕。

不光廊坊、燕郊和保定，宇宙中心北京的成交量也大幅缩减。根据住建委成交数据，2017年北京一手居住类产品共销售42428套，比2016年锐减81164套，成交金额为2179.89亿元，比2016年成交下降了47%。

一到切到脚跟，不留任何机会。

和廊坊不同的是，北京门槛越来越高，只剩一小撮人能挤进京城大门。北京，人口终于下降了。

1月19号，北京统计局公布的数据，截至2017年末，北京市常住人口2170.7万人，比上年末减少2.2万人，下降0.1%。有多少人离开了北京？

廊坊有什么？易居中国CEO丁祖昱给出过一个数字，廊坊只有20%的住房自主率。与其类似的还有中山和惠州，这两个城市的本地购房者比例也只有20%到24%。

房价暴涨暴跌之后，廊坊和环京，变成围城，外面的刚需客买不起，里面的投机客出不去。

环京暂时谢幕的时候，到了。

注：这是一篇用心的长文，很多图表，想看全的朋友，请到下面地址：

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