租售并举 地方政府出多少钱，让多少利？

2017/8/4 微信公众号“叶檀财经”

租售并举会不会打死房地产市场，取决于地方政府肯让出多少利。

1，           租房让利多少？

3月14日，新华社报道，上海今年供应市筹、区筹公共租赁住房约1万套。上海市筹公共租赁住房共约4000套，有一居室、二居室、三居室等多种户型；区筹公共租赁住房约6000套，户型主要以30到50平方米左右单人宿舍和一居室为主。

这次推出的租赁房大约占市场存量的百分之一，对于租金已经下降的上海租房市场有一定的扰动，但关系不大。

因为僧多粥少，此次房源对象是有要求的，重点面向参与和服务上海市科创中心建设的央企、高校、科研院所等相关企事业单位，以单位名义整体租赁，分配给符合公共租赁住房准入条件的职工，解决青年职工、引进人才的阶段性居住困难。

单位整体租赁，租金略低于市场价，还鼓励用人单位适当补贴，有点像上世纪80年代住在筒子楼里的年轻大学教师。根据职友集，取自4512 份样本，2017年上海助教平均工资是每月5470，较 2016 年增长 10.1%。一个助教师住50平米的套房，租金如果在1500元，占工资27.4％，负担不低。

市场价是多少？现在上海杨浦区30几平最便宜也要每月3000以上，这就意味着政府与学校都有损失，一个人一个月起码损失1500元，1000人就要损失150万元。

地方政府和单位愿意出这笔钱吗？如果出了，工资上涨频率会下降，你总不能要求既要涨工资又要便宜的公租房吧。今年上海公租房供应1万套，也就是说，能解决1万个家庭的需求，考虑到上海外来人口下降，这个数量可以满足供应。

2，           地价让利多少？

7月4日晚，上海市规划和国土资源局推出了两块分别位于浦东新区和嘉定区的“租赁住房”地块，未来仅用于出租，不得出售。

7月24日下午，出让结果出炉，浦东新区张江南区租赁地块由上海张江（集团）有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价为5569元/平方米;嘉定区嘉定新城租赁地块由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米，面积28513.4平方米。值得注意的是，竞得企业均为国企，两宗地块至少要提供1897套租赁房源。

上海嘉定新城去年拍地1块，建发地产以41.98亿拍下嘉定新城E27-1地块，楼板价达37600元/平，预计保本售价57000元/平。该地块出让面积86623.2平方米，建筑面积为13.86万平方米。

两宗地块均零溢价成交，从楼面价看，嘉定地块是市场价的一点六折，从37600元突然到5950元，地方政府算是亏了血本。估计去年拍到地的建发地产心里直打鼓，这生意还怎么做？

政府突然打开水龙头，价格水位直线下降。如果嘉定新城就那么一块地，跟商品房隔开两个市场，对当地影响还不算大，如果在一个区域内有几个租赁住房地块，这个地方的房地产市场实在够呛，问题是，地方政府能够容忍多少这样的二折左右的地块。

根据《上海市住房发展“十三五”规划》，经初步测算，“十三五”期间计划供应土地5500公顷，可提供住房约170万套，其中市场化住房约115万套，包括商品住房约45万套、租赁住房约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%；保障性住房约55万套。

上海租赁住房增加70万套，现在的市场租赁住房大约在100万套左右，增加的套数不在少数，这像块巨石一样，抑制住了土地市场和租金。上海市政府必须预料到，一旦租赁土地增加，周边的地价也会受此影响而下挫。

如果是特别富裕的地区倒也算了，如果是负债率特别高的地区，如此地价岂不是要了地方政府的命吗？

3，租金回报率是多少？

地价下降，靠租金生存。

企业通过租金生存，从开发商变成运营商。上海中原分析师卢文曦表示，“从价格来看，这两幅地起拍价格就不高，体现地方政府对租赁市场的呵护；算上各种成本，张江的项目理论租金回报率至少7%以上，嘉定项目租金回报率至少在6%以上，均比当前租金回报率高，保障房企合理投资回报。”

如此低的地价，租金回报率才6％到7％，如果是市场地价，以目前的3％以下的租金回报率，企业根本无法生存。

未来形成两个市场，一是政府廉价供地、特殊政策的租赁和保障市场，第二个市场是市场化的市场。

政府这块秤砣，使市场这块价格受到一定影响，如果你以市场价买房，然后跟地方政府争租金，这才是得不偿失。

但如果真的像新加坡学习，市场价格这一块照样高企，起码保持稳定，以维护地方政府和银行的资产负债表不倒，那么，房地产市场价格的下行会受到一定限制。

正因为如此，我们维持房地产市场稳定的判断，投资回报率下降，但崩盘的可能性，没有。