华夏幸福跟开发商根本不是一回事！

看完这个，顿时觉得穿越了

2017/8/24 微信公众号“叶檀财经”

 

你以为买了一家能源公司股票，没想到人家主要是做金融的。

你以为买了一家航空公司股票，没想到人家主要靠航油赚钱。

你以为他是开发商，他又是产业发展商，你以为他是产业发展商，他又克隆了几十个产业新区。

 

在多元化、金融泛化的时代，这样的事情不胜枚举，我们可以把这类企业称为“蝙蝠公司”。在挑选股票的时候，一些投资者连做出基本的主营业务收入的判断都很难。

 

简单的从证监会或股票软件的归类来判断上市公司所属的行业远远不够，比如华夏幸福。从证监会或Wind资讯所属行业看，华夏幸福属于房地产板块，但是你若想长线投资一家纯粹的房地产公司，买了华夏幸福股票，过几年后你会发现，这不对啊，这家公司跟万科根本不是一回事啊。

 

可能阴差阳错，你还真赚到了钱，但跟你想投资房企的初衷相悖。这算是撞上了大运，但撞大运投资成功的的概率太低，投资者还是要靠对行业，对企业的理性判断。

 

一、被误解的公司

 

各地先后推出限购政策，租赁时代逐渐到来，上海的“租售并举”、广州的“租售同权”，以及北京的“共有产权”住房，中国房地产市场房价持续高涨的黄金时代已经过去。

 

春江水暖鸭先知，实际上地产商已经早早的谋求转型。2015年，万达高调宣布转型，首富王健林自带新闻热点的属性，使其“轻资产战略”一夜之间天下皆知。

 

在一些投资者眼中，华夏幸福跟万达、万科、绿地控股、保利地产等房企有点类似，但是又会有一种感觉，它们似乎有点不一样。但是，具体哪里不一样？

 

2011年借壳上市以来，华夏幸福一直被误解。

 

华夏幸福的主营业务是：产业新城开发建设。注意，“产业”二字是华夏幸福主营业务的关键。

 

（来源：华夏幸福2011年财报）

 

很多投资者一看，“产业新城开发建设”，嗯，就是建房子嘛，应该跟“房地产开发、销售”或许差不多。这样想就错了，有“产业”二字在前，两者就有了很大的差别。

 

华夏幸福产业新城开发建设并不是房子建好后卖掉就完事儿了，还要给这个“新城”提供相关的产业扶持、招商引资等等。也就是说，产业发展服务业务才是华夏幸福的核心。

 

纵观历年财报，产业发展服务也是华夏幸福业绩高速增长的最大亮点。自上市以来，华夏幸福的产业发展服务业务就一直保持高速发展趋势，规模从9.53亿飙升至2016年底的109.72亿，年复合增长率高达63.02%。2017年上半年，华夏幸福产业发展服务业务仍然保持高速增长态势，同比增速高达81.21%，业务规模达到138.79亿。

 

（数据来源：华夏幸福历年财报 制图：叶檀财经）

 

再强调一下，华夏幸福产业发展服务连续五年复合增长率高达63.02%，并且增速越来越快！这种速度，讲真，很恐怖！

 

现在一些大型开发商，也纷纷进入了产业服务领域，这既符合房地产转型的大势，在城镇化产业发展的过程中有一杯厚羹，也让房地产搭上了实体经济之车，在政策上就立于不败之地。

 

受产业发展服务业务的提振，华夏幸福营业总收入的增长非常迅速。2011年至2016年，华夏幸福营业总收入由77.9亿增长至538.21亿，年复合增长率高达47.19%。2017年上半年，华夏幸福营业收入达到222.59亿，同比增长26.44%，位居行业前列。

 

营收高速增长，华夏幸福净利润也相应的高速增长。2011年至2016年，华夏幸福净利润规模由12.79亿飙升至61.68亿，年复合增长率高达36.98%。2017年上半年，公司净利润达到54.08亿，同比增长高达40.29%。

 

（数据来源：华夏幸福历年财报 制图：叶檀财经）

 

在公司业绩高速增长之际，公司的现金流状况也相对稳健，资产和负债相对平衡。

 

伴随着营业收入的增长，公司收到的现金规模也越来越多。2011年至2016年，公司现金流量表上销售商品、提供劳务收到的现金规模就一直高于营业总收入。与此同时，公司的货币资金规模也相应扩大，由35.74亿攀升至455.03亿，为公司日常运行提供非常好的保障。

 

（数据来源：华夏幸福历年财报 制图：叶檀财经）

 

最近两年，公司经营性净现金流状况开始好转，均高于同期净利润。2015年和2016年，公司经营性净现金流分别净流入74.50亿和77.63亿，同期净利润分别为49.87亿和61.68亿。

 

股价是公司业绩的反映，这些年公司股价也大幅上涨，前复权价格上涨约10倍，给长期投资者带来巨大的回报。

 

二、新城运营 这块业务肥得流油

 

过去已是历史，一家公司的价值，要看这家公司的未来。公司未来的业绩决定了这家公司和股票的价值。

 

华夏幸福经过了这么多年的高速增长，是不是已经透支未来的发展空间呢？

 

首先，注意资产负债表上“预收账款”这个会计科目。通常情况下，为了补充资金，房子还没建好，开发商就开始预售了，但是这部分收入只能计入预售账款里面，只有交房了或者达到其它收入确认的条件后，这部分预售账款才能转为收入。这从侧面说明了房企的预收账款科目也很重要，因为上年的预收账款会对房企未来两三年的销售收入产生重要影响。

（数据来源：华夏幸福历年财报 制图：叶檀财经）

 

2011年至2016年，华夏幸福预收账款就一直高速增长，最近两年增速高达50%以上。2017年上半年，华夏幸福预收账款规模达到1025.48亿，同比增长52.48%。

 

如此高增长、大规模的预售账款，将在未来两三年内转化成营业收入，为公司的业绩提供了厚厚的安全垫。

 

自上市以来，华夏幸福就定位自己是产业新城运营商，提供产业发展服务，其它业务如园区住宅配套、土地整理和物业管理服务等业务，都是以产业发展服务业务为核心。

 

看一下毛利率就知道：这是一块儿肥的流油的业务！

 

公司历年财报显示，产业发展服务业务的毛利率一直高达90%以上，是公司毛利率最高的业务。相比之下，园区住宅配套业务、城市地产开发、土地整理、基础设施建设等业务的毛利率仅为10%-40%。

（数据来源：华夏幸福历年财报 制图：叶檀财经）

 

三、最值得骄傲的样本：固安新城

 

财务分析是了解上市公司的一个手段，但是这还不够。真正了解一家公司，除了从宏观和行业的层面着手，投资者还需要从微观上对这家公司的业务，尤其是未来主打的业务进行分析。

 

（来源：华夏幸福2017年半年报）

 

这明明是地方政府干的事，好不好？这不是造房子，而是建一座有经济活力的、有血有肉的城。光有房地产，没有实体经济，没有就业，这样的城市就是空城。华夏幸福做的事，是建了城之后，把空城填满，让他活起来。

 

华夏幸福的产业新城业务可以概括为，公司与地方政府签订合作协议，受托进行基础设施建设，然后再给新城或园区招商，根据当地产业优惠政策引入相关企业，并在资本、人才等方面进行扶持，帮助企业成长，形成产业集群效应。

 

其实，也就两个部分：新城建设+产业发展。

 

新城建设，大型房企能够完成。这个业务真正的核心是，产业发展能力。房子好建，但是想让企业入驻就难了，并不是给个优惠政策企业就来了，企业考虑的因素很多，比如配套产业、人才、交通等等。产业发展能力是绝大多数地产商不具备的，这也是华夏幸福最重要的竞争力和护城河。

 

这种模式为何能推广下去呢？

 

最重要的，地方政府支持，产业新城有利于当地经济发展，产业新城或产业园区建设不仅能给地方政府带来土地财政收入，还能够给这个地区带来高新技术产业，企业发展也会带来地方政府财政的收入增加。高新技术产业发展壮大，整个地区的产业升级、城市的形象和竞争力都会大大提升。

 

项目之所以能够落实下去，还得益于PPP模式的大力推进，公司产业新城PPP模式多次获得国家与地方政府认可。公司固安高新区及溧水区产业新城项目双双入选财政部等20个部委联合公布的第三批政府和社会资本合作示范项目，多个区域的产业新城项目入选省市级PPP项目示范库。

 

最重要的是，华夏幸福有丰富的经验和强大的产业发展能力。

 

华夏幸福最骄傲的样本就是固安产业新城。

 

固安，曾经上传统农业县，2002年，全县年财政收入不足亿元、发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名。现在，被打造成为智慧生态、宜居宜业、创新驱动的产业新城，这是有北京电子产业最发达的产业园，形成了完整的上下游产业链，还向外输出自己的模式。2014年，全县财政收入突破40亿元大关，公共预算收入完成25.4亿元，居全省第五位。

 

自固安产业新城以来，华夏幸福在京津冀、珠三角、中原城市群、成渝城市群即长江中游城市群等地区布局产业新城30多处，重点扶持产业涵盖电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、节能环保、新材料、生物医药、都市消费、生产性服务业、文化创意等。

 

（资料来源：华夏幸福财报 制图：叶檀财经）

 

如此丰富的经验，加上成功的案例，跟其它地方地方政府谈的时候，华夏幸福的筹码就比较多了，这意味着华夏幸福的成本会大大下降。

 

四，打赢战争得跟一批企业协同作战

 

产业新城像雨后春笋，要成功就得有超强的招商和产业发展能力，想到做不到也是白搭。

 

华夏幸福有专门的招商集团——产业发展集团。从战略发展中心、投资管理中心、市场推广中心、人力资源管理中心、计划运营中心，到工业地产事业部等，产发集团有完善的组织结构，目前团队人数达3600人。

 

华夏幸福还借助外力，融合了太库科技、火炬孵化、伙伴地产以及康威国际等合作伙伴，并且与奥地利奥钢联集团、法国佛吉亚集团、京东方科技集团、金海岸影业有限公司、宁夏电影集团、北京稻香村食品有限公司、富士康集团等世界500强及行业龙头企业开展深度战略合作，以龙头企业为引领，推动产业链上下游企业集聚，形成产业集群。

 

这就跟打仗一样，万达商业得有一批商业企业协同作战，做产业房地产也是如此，得有友军深入包抄。

 

需要强调的是，太库科技是公司实际控制人王文学控制的，苏州火炬创新创业孵化管理有限公司是公司的子公司，他们的业务都覆盖企业创建、孵化、资金和人才支持等各方面。

 

这些特殊的关系能够给公司带来强有力的支持。

 

（资料来源：知乎、天眼查 制图：叶檀财经）

 

华夏幸福能够根据原来的经营模式，迅速在异地克隆，自己低成本复制自己，生生不灭，这是最高的行业壁垒。

 

正因为如此，华夏幸福新增签约入园的企业和新增签约投资额每年都大幅增加。2012年，华夏幸福新增签约入园企业45家，新增签约投资额仅279亿。仅2017年上半年，新增签约企业和新增签约投资额就已经分别达到222家和731亿。

 

（来源：华夏幸福历年财富 制图：叶檀财经）

 

财报称，公司目前正在打造新型显示、智能制造等多个工业总产值超过百亿的产业集群，目标在2020年围绕电子信息、高端装备、航空航天、生命健康、现代服务等产业领域全面打造300个产业集群。

 

除了华夏幸福，我不相信其它企业敢定下这个目标，并且有能力把它变为现实。

 注：今天的图表依然难以显现，朋友们可以到微信公众号“叶檀财经”上看原文。