真正的商品房一年才5万套不到 北京只有三类人能住

2017/9/13 微信公众号“叶檀财经”

 

9月10号，北京市住建委表示，截至8月底，北京保障房新开工4.9万套，完成全年5万套任务的99%，竣工7.1万套，完成全年6万套任务的118%。

 

今后五年，将按照建设150万套住房的要求，推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房的落地。在25万套共有产权住房中，包括转化剩余未售的2.3万套和原计划建设的自住房。

 

北京房地产市场将走向平稳，一是人口流入下降，二是住房政府价压着市场价。

 

以后，只有三类人可以在北京居住，一是北京土著，二是人才，三是全球有钱人。

 

一，      人口流入下降。

 

今年1月，北京统计局发布数据显示，截止2016年底，北京市常住人口为2172.9万人，比2015年末增加2.4万人，增长0.1%。增量比2015年减少16.5万人，增速比2015年回落0.8个百分点。

 

从2011年以来，北京市常住人口增量与增速连续六年下降。从2011到2015年，北京市常住人口增速从2.9%降至0.9%，2017年力争常住人口控制在2200万人以内，城六区人口在2016年计划控制目标的基础上再下降3%。

　　

赶人。旧城改造，租房检查，不管你住在地下室，还是城中村，挖地三尺，也要找到人。小公司、低端产业被赶到郊区。北京市统计局披露，截止到2016年底，北京全市减少规模以上法人单位250家，其中城六区155家。有大型国有企业的朋友告知，他们公司也承担减少人口的任务。

 

北京总体人口平稳，人口从中心向郊区产业园区迁移，除深圳外，一线城市人口上升的空间已经被封堵。

 

房地产同样遭遇严厉控制。

 

二，两类人买不起商品房，但可以在北京居住

 

一类是北京土著，虽然没钱，却可以优先获得住房。

 

4月7日晚，同时发布两份文件：《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，未来五年北京全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，保障150万套住房建设需求。

 

新建产权类住房约占70%，租赁类住房约占30%。产权类住房中，商品住房约占70%。而在商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。

 

2017年，北京计划供应住宅用地1200公顷，新建住房30万套。其中产权类房21万套，其余是租赁类住房。在产权类房子中，商品房占70%，为14.7万套，其余则为商住等其他产权类房子。在商品房中，中小户型和自住房占到70%，为10万套左右，其余为大户型的房子。

 

如果按照往年的惯例，自住房和中小户型商品房的用地各占一半的话，实际能够满足市场需求的中小户型商品房只有5万套左右。

 

而且，北京预备将已经入市但尚未销售的2.3万套自住房和未来的20万套自住房都将转为共有产权住房。这些人拥有使用权，但不完全拥有产权，想通过政府补贴的低价房获得资产收益，那是做梦，上海的方法终于推广了。

 

当地土著居民受到优待。

 

自住房摇号分为优先级和非优先级两种，优先级的是京籍无房家庭和经适房、限价房轮候家庭，非优先级的主要是非京籍和京籍已经有1套房的家庭。

 

2016年，非优先级的非京籍家庭根本没有机会分享。统计数据显示，在自住房申请者中，符合优先级条件的占到76%，最终购房者中，优先级家庭占比达到惊人的93%。

 

虽然名义上自住房向非京籍开放，每年至少安排30%约1.5万套给非京籍无房家庭，5年累计安排约7.5万，杯水车薪。

 

第二类是北京引进的人才，外地也无所谓。

 

今年有10万套左右租赁住房。

 

这些房子只收租金，只有使用权，没有产权。建在集体用地上，不涉及拆迁，成本较低。有的楼盘每年租金交给乡集体，年底分到当地农民手上。

 

两类人从中受益，另一类仍然是北京户籍居民，购买不起商品房，可以申请廉价的租赁房。二是从外地引入北京的人才，这是北京需要的。

 

从2011年开始，北京在5个集体建设用地地块开展租赁住房项目试点，可供应租赁住房1.28万套，面向周边产业园区职工、外来务工人员，或由区政府按市场价格整体趸租作为公租房，面向城镇中低收入家庭出租。

 

温泉351项目作为海淀区创客人才公租房试点项目，打造双创示范基地；北七家镇项目受众人群主要为未来科技城企业员工及中关村科技园区昌平园区企业人才。

 

看看雄安的做法。

 

雄安新区党工委副书记刘宝玲表示，新区拟为外来创业、就业者提供租赁住房，租赁超过十年也可以买，一定期限内不能卖。若卖，政府优先以略高于同期银行本息的价格回购。

 

十年以上才能获得产权，有了产权也不是完整产权，政府以低价优先回购。想在雄安新区炒房的可以洗洗睡了。

 

北京也是如此。

 

 

三，房品房价格维持在高位 有钱的外地人买高价房在北京生活

 

纯商品房越来越稀缺。

 

一年三十万套，减去自住房、租赁房、中小户型，其他大型商品房在4.5万左右，去年北京新房出售11.4752万套，跟800万套的存量比，不值一提。加上房贷利率大幅上升，北京商品房价格基数极高，等到限购取消，只有外地的有钱人才能买得起北京商品房。

 

现在，开发商验资，买车位，答精装修合同，层出不穷。所以，商品房价格会跌吗？

 

结论

 

新加坡模式在中国再版，只是组屋比例不如新加坡高。

 

以后低收入阶层住保障房和租赁房，中等收入阶层住自住房等共有产权房，只有真正富裕的一族，才会购买贵得要死的商品房，商品房一律宽敞，精装修。

 

房价不可能跌，但涨幅不再，黄金时代已经过去。