不可思议！  都说房地产有风险  这个县城房价两年翻三倍！

 

2019/2/19 微信公众号“叶檀财经”、“叶檀财富”

 

滑雪胜地北海道，十年后，可能成为中国“第三十五个省”。

 

另一个滑雪胜地在哪里？北京往西北，车程200公里，有这么一个人口12.6万的小城，靠滑雪起家，它叫崇礼。

 

日本雪有场几十到上百年的历史，崇礼滑雪产业起步于1996年，至今只有20多年，已成为中国顶级滑雪度假胜地，这个曾经的国家级贫困县，就此脱贫。

 

一、滑雪圣地是富人窝

 

崇礼过去依赖矿产资源，穷得一塌糊涂。

 

好在当地还有另外一项资源，雪。而且，离北京足够的近。

 

崇礼雪期长，从11月下旬一直延续到第二的年4月初，山地较低，海拔从814米到2174米，坡度在5度到35度之间，是华北最理想的滑雪场地。

 

2003年12月，中国首个开放式滑雪场万龙滑雪场正式运营，董事长罗力是好利来面包创始人，之所以跨界到滑雪，只是因为个人爱好，希望能创办一所中国真正意义上的现代滑雪场。

 

2015年7月31日，第127届国际奥委会确定北京-张家口为2022年冬奥会共同举办地，北京负责冰上运动，崇礼承办所有雪上项目。2016年1月，张家口行政区划调整，崇礼由县变区，并入张家口。

 

崇礼目前拥有7座大型滑雪场，拥有169条雪道，总长161.7公里，10条雪道通过国际认证，崇礼的雪道数量是中国最多的，面对着中国人均本外币存款最多的城市北京。

 

2016到2017雪季，7大滑雪场累计接待游客233万人次，实现旅游收入16.3亿，人均消费700元。崇礼和世界级雪场还有差距，比如瑞士滑雪旅游业，每年接待游客量1500万人次，创收70亿美元，人均消费3000元。

 

从全国范围来看，崇礼处于滑雪产业的中高端，硬件设施全国一流，这几年崇礼名声大增，多亏了滑雪。

 

中国人吃饱喝足要旅游、要教育，从2000年以来，中国滑雪产业人数迅速增长。2015/2016雪季总滑雪人次1500万，2017滑雪人次1750万。2017年全国滑雪场总数达703家，新增57家，增长率为8.82%；河北省在过去一年中新增滑雪场12家，增幅为全国第一。

 

但国内大部分滑雪客，还需要接受教育。

 

国内雪场游客可分成三类：旅游体验型、城郊学习型和目的地度假型，三类雪场在全国占比分别为75%、22%和3%，崇礼的滑雪场都属于第三类。

 

大部分滑雪者在每个雪季只滑1到2次，80%是初学者，雪场的短期门票，最少只有2小时。差不多换一身衣服，滑雪一小段，拍两张照片发发朋友圈，就结束了愉快的滑雪旅程。

 

北京参与滑雪的人次只占常住人口的3%到5%，中国全国参与比率不到1%。相比之下，韩国的主要城市，在10年之前就已经有60%以上人口参与滑雪。

 

对大部分国民来说，滑雪还只是停留在娱乐性消费上，滑雪拍照，滑雪场地配套设施很差，走两里地，才能找到一家饭店，游客被困在宾馆。

 

国内一次性体验滑雪者在总数中占比很高，消费也就比较低，想消费也没地儿消费去。

 

二、房价两年翻三倍 奥运概念房飞涨

 

崇礼房价起飞是从2015年开始的，北京-张家口拿下2022年冬奥会举办权，小镇崇礼一夜爆红，房地产最先获益。

 

在冬奥会确定举办地的前一周，崇礼房价维持在5000到7000元/平米，宣布之后的两个月，房价直线飙升到13000元/平米。

 

房地产高热，迫使当地楼市调控不断升级。2017年3月7日，崇礼区政府发布公告称，非本区家庭只可购买1套住房，首付不低于40%；本区家庭已有本区2套以上住房的，不允许购买第三套房。这是崇礼区继2016年11月30日限购后，限购再度升级。

 

冰雪运动是富人运动，为崇礼带来无数新机遇。虽然有人对高房价怨声载道，但滑雪是崇礼的大发展机会。

 

企业家廖竞生说，到 2010 年前后，县城里还是破破烂烂的土坯房，路上到处是泥，" 满大街跑着大黑猪 "。全县只有一家很小的政府招待所，每逢雪季，房间供不应求，大家白天滑完雪，晚上只能挤在农民家的大炕上，连洗澡的地方都没有。

 

2013 年，11 月，北京宣布与张家口联合申办 2022 年冬奥会，市场起变化。

 

2014 年，京津冀协同发展战略将河北送上了发展的快车道，崇礼摘掉了贫困县的帽子。

 

2015 年，冬奥申办成功后的首个雪季，崇礼累计接待了 205 万游客，人均消费额 700 元，直接收入超过 14 亿元。

 

崇礼商贸新区，各式各样的酒店、宾馆、雪具店一家挨着一家。" 爱雪 "" 奥雪 "" 雪绒花 "" 雪乡人家 "…… 目光所及，都是与 " 雪 " 有关的店铺招牌。傍晚，街上的霓虹灯亮了起来，火锅、烤羊腿、小龙虾、日韩料理、汉堡披萨、西班牙海鲜饭、精酿啤酒 …… 各地的美食令人目不暇接。你还可以坐在咖啡店里喝上一杯焦糖玛奇朵—— 一杯 38 元。

 

崇礼成为全国配套最好的滑雪圣地。

 

除了奥运和滑雪，吸引购房者的还包括崇礼的蓝天。夏季凉爽短促，平均气温19度，雨量集中，是休闲避暑的天然氧吧。喜欢崇礼的北京人，买房夏天避暑，冬天滑雪健身，如果遇到污染天气，还可以过来躲霾。

 

2016年底，北京市曾经启动重污染红色预警，河北省石家庄等地PM2.5达到1000，崇礼早已被躲避污染的人群填满。

 

2016和2017两年房价大涨，2018年崇礼房价逐渐回归平稳，接下来要避免的是继续透支奥运概念房价格，这在国际上已有先例。

 

根据网易房产数据，1992年巴塞罗那举办奥运会，在奥运举办的前7年，当地房价上升250%到300%。但奥运会结束后，房价连续4年下跌，最大单年跌幅高达50%，悉尼和雅典也在奥运会结束后的第一年房价出现下跌。

 

美国一家网站曾经刊登了一组奥运村旧照，昔日热闹繁华的奥运村现在已沦为废土。雅典奥运会的游泳池，污水满池，杂物乱丢。柏林奥运村也是面目全非。

 

疯涨的房价，伴随着物价暴涨，当地居民有点吃不消。

 

三、逃离雾霾，飞奔海南和崇礼

 

崇礼之前，最受欢迎的躲霾胜地是海南，所谓的逃离雾霾，飞奔海南。一逃逃到鹿回头，代价实在有点高。

 

从2016年开始，海南几乎全岛限购限售，楼市成交很少。2017年9月29日，海南住建厅还印发了《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题》的通知。通知规定，海南省各市县自通知印发日起，停止批准套型建筑面积在100平米以下的商住宅建设。

 

海南楼市调控丝毫不放松，城市定位肯定是像佛罗里达棕榈海滩那样，豪宅聚集、旅游业发达、主要依靠富豪度假。

 

崇礼与海南都希望依靠旅游娱乐突围，热带海滩和北国冰雪，路径完全不同。

 

海南是房产先行，崇礼是企业家先投入滑雪场，政府做好修路、拿地、谈判、当地农民协调等基础工作。

 

崇礼定位还是清晰，否则，光靠政府号召，是无法形成特色产业聚集的，也没有办法成为特色小镇，什么草原天路，也是过眼云烟。

 

跟国际著名滑雪圣地相比，崇礼还差了点火候。崇礼靠近雪场的小区，晚上基本一片漆黑，周边也没有大型商超，出行依赖自驾，外卖送不到。

 

文旅地产是中产阶级的生活改善，不是刚需，要赚大钱，有点难。现在，富裕的北京人也不是时刻需要蓝天白云滑雪场，更别说其他地方了。

 

特色小镇不可能享受一二线城市一样的人口红利，反过来说，特色小镇的草原摇滚、蓝天雪场，也是一线城市享受不到的。特色小镇的房产，只能成为一二线城市的第三套住房，因为富人扎堆，房价不会便宜。